LA GARANTIE RELATIVE AUX VICES CACHÉS


Dans le contexte de l'achat ou la vente d’un bien meuble ou immeuble, l’une des situations les plus souvent rencontrées est la découverte d’un vice caché sur le bien acquis.

Les obligations du vendeur

La garantie contre les vices cachés fait partie des obligations dues par un vendeur à son acheteur, même si elle n’est pas expressément écrite dans un contrat. Il faut savoir que le Code civil du Québec permet d’exclure cette garantie par écrit, en termes clairs. Par ailleurs, dans certains cas, comme les ventes pour lesquelles la Loi sur la protection du consommateur s’applique, le commerçant ne pourra exclure cette garantie.

Les critères du vice

Pour permettre une action contre le vendeur, le vice caché doit répondre à certains critères qui sont:

- Le vice doit être sérieux

Il doit nuire à l’usage du bien ou en diminuer l’utilité au point qu’il le rend impropre à l’usage normal auquel il est destiné.

- Le vice doit être caché

Un vice caché est celui qui ne peut pas être détecté par un acheteur raisonnablement diligent et prudent après un examen attentif. En général, l’acheteur n’a pas une obligation d’avoir recours à un expert pour procéder à un examen pré-achat. Par ailleurs, si l’achat est important, le bien comporte des éléments complexes ou si la transaction comporte des éléments particuliers, la prudence serait recommandée et l’utilisation de spécialistes en inspection pré-achat serait fortement suggérée.

- Le vice doit être antérieur à la vente

Comme c’est le vendeur qui garantit le bien acheté, sa responsabilité se limite à l’état dans lequel était ce bien au moment du transfert de propriété et de la délivrance. Le recours à une expertise pourrait être utile pour faire la preuve de certains éléments.

Les conditions du recours

La loi impose certaines conditions et certains délais à l’acheteur qui désire poursuivre son vendeur pour vices cachés.

- La dénonciation

La dénonciation préalable est essentielle à toute poursuite. C’est un écrit qui dénonce le vice au vendeur, l’invite à venir l’examiner et d’y apporter les correctifs nécessaires. A défaut d’envoyer la dénonciation, ou si elle est transmise après exécution des réparations par un tiers (sauf pour les réparations urgentes nécessaires), le recours contre le vendeur pourrait être rejeté.

La dénonciation doit être expédiée dans un délai raisonnable. Sauf exception, il est préférable de la transmettre dans les 30 jours de la connaissance du vice. Dans certains cas, on pourrait dépasser ce délai, mais ne jamais excéder un délai de six mois de la connaissance du vice dans le cas d’un immeuble ou de trois mois dans le cas d’un meuble. Il est toujours préférable de procéder à la dénonciation le plus rapidement possible par huissier ou par poste certifiée.

Les recours

L’acheteur qui est victime d’un vice caché peut choisir entre trois recours différents.

- L’annulation de la vente

Ce recours sera utilisé surtout pour les cas de vices graves. Si l’acheteur réussit à prouver qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu l’existence du vice, il aura un jugement ordonnant son remboursement du prix d’achat et il devra remettre le bien à l’acheteur.

- La diminution du prix de la vente

Généralement, la diminution du prix de ventre sera égale au montant des réparations nécessaires pour remettre le bien acheté dans l’état ou il aurait dû être. Si l’acheteur le prix a déjà été payé, ce qui est généralement le cas, le vendeur devra donc en retourner une partie à l’acheteur.

- Les dommages et intérêts

Dans le cadre des deux recours ci-haut mentionnés, l’acheteur a le droit de récupérer aussi les dommages et intérêts qu’il a subi si la preuve démontre que le vendeur connaissait ou aurait dû connaitre le vice caché au moment de la vente ou qu’il ne pouvait l’ignorer.

Le délai pour prendre action

Advenant que suite à la dénonciation, l’acheteur et le vendeur ne se sont pas entendus, le vendeur devra intenter son recours dans les trois ans à compter de la découverte du vice, au risque de ne plus pouvoir faire valoir ses droits.

En résumé

Dans le cadre d’un achat et d’un vice-caché, il faut être prudent et diligent tout en respectant notamment les étapes suivantes :

1. Préalablement à l’achat, procédez à un examen attentif du bien faisant l’objet de l’achat ;

2. Lors de la découverte du vice, réagissez rapidement et documentez le tout notamment en prenant des photos, des notes, des vidéo et en envoyant au vendeur le plus rapidement possible la dénonciation; et

3. Advenant que suite à la dénonciation, le vendeur refuse de corriger le vice, l’acheteur devra prendre un recours judiciaire dans les délais requis.

Marc Elhage, Avocat

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