RECOURS OU DÉFENSE POUR VICES CACHÉS

Dans le contexte de l'achat ou la vente d’un  immeuble, une situation souvent rencontrée c'est la découverte d’un vice caché par l'acquéreur. Il faut savoir que le législateur a choisi de protéger l'acheteur et ce, même si le vendeur est de bonne foi et qu'il ne connaissait pas le vice au moment de la vente.

La garantie contre les vices cachés fait partie des obligations dues par un vendeur à son acheteur, même si elle n’est pas expressément écrite dans un contrat. Il faut savoir que le Code civil du Québec permet d’exclure cette garantie par écrit, en termes clairs.

Pour permettre une action contre le vendeur, le vice caché doit répondre à certains critères et le vendeur peut se défendre en démontrant qu'un ou plusieurs de ces critères ne sont pas respectés. Ces critères sont:

Le vice doit être sérieux:  Il doit nuire à l’usage du bien ou en diminuer l’utilité au point qu’il le rend impropre à l’usage normal auquel il est destiné.

Le vice doit être caché:  Un vice caché est celui qui ne peut pas être détecté par un acheteur raisonnablement diligent et prudent après un examen attentif. 

Le vice doit être antérieur à la vente: Comme c’est le vendeur qui garantit le bien acheté, sa responsabilité se limite à l’état dans lequel était ce bien au moment du transfert de propriété et de la délivrance. Le recours à une expertise pourrait être utile pour faire la preuve de certains éléments.

Les conditions du recours: La loi impose certaines conditions et certains délais à l’acheteur qui désire poursuivre son vendeur pour vices cachés.

- La dénonciation: La dénonciation préalable est essentielle à toute poursuite.

C’est un écrit qui dénonce le vice au vendeur, l’invite à venir l’examiner et d’y apporter les correctifs nécessaires. A défaut d’envoyer la dénonciation dans un délai raisonnable, ou si elle est transmise après l'exécution des réparations (sauf pour les réparations urgentes nécessaires), le recours contre le vendeur pourrait être rejeté.

La dénonciation doit être expédiée dans un délai raisonnable. Sauf exception, il est préférable de la transmettre dans les 30 jours de la connaissance du vice. Dans certains cas, on pourrait dépasser ce délai, mais ne jamais excéder un délai de six mois de la connaissance du vice. Il est toujours préférable de procéder à la dénonciation le plus rapidement possible par huissier ou par poste recommandée.

- Les recours: L’acheteur qui est victime d’un vice caché peut choisir entre trois recours différents.

1. L’annulation de la vente:  Ce recours sera utilisé surtout pour les cas de vices graves. Si l’acheteur réussit à prouver qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu l’existence du vice, il aura un jugement ordonnant son remboursement du prix d’achat et il devra remettre le bien à l’acheteur.

2. La diminution du prix de la vente: Généralement, la diminution du prix de ventre sera égale au montant des réparations nécessaires pour remettre le bien acheté dans l’état ou il aurait dû être moins une dépréciation, selon le cas. Si l’acheteur a déjà payé la totalité du prix d'achat, ce qui est généralement le cas, le vendeur devra donc en retourner une partie à l’acheteur.

3. Les dommages et intérêts: Dans le cadre des deux recours ci-haut mentionnés, l’acheteur a le droit de récupérer aussi les dommages et intérêts qu’il a subi si la preuve démontre que le vendeur connaissait ou aurait dû connaitre le vice caché au moment de la vente ou qu’il ne pouvait l’ignorer.

- Le délai pour prendre action

Advenant que suite à la dénonciation, l’acheteur et le vendeur ne se sont pas entendus, le vendeur devra intenter son recours dans les trois ans à compter de la découverte du vice, au risque de ne plus pouvoir faire valoir ses droits. Par ailleurs, la diligence est fortement conseillée. 

Si vous êtes un acheteur victime d'un vice caché ou vous êtes un vendeur faisant l'objet d'une dénonciation ou d'un recours en vice caché non fondé ou abusif, nous pouvons vous aider.

Contactez-nous pour de plus amples informations au: 514-317-2600

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